厦门限购面积提至180㎡投资需求或向商业地产转移

厦门市政府办公厅于10月5日晚间再度实施实行多项政策调控楼市，其中还包括180平方米以下住房出租汽车，此次出租汽车升级距离厦门重新启动出租汽车仅有一个月的时间。据国家统计局数据表明，厦门8月份房价厦门新建商品住宅价格环比下跌3.9%，涨幅全国第七，同比下跌44.3%，名列全国第一，这是厦门倒数18个月下跌。

自年初以来，厦门是全国涨幅排行榜首的常客，分别在3月、5月、7月领涨全国，6月份涨幅高居全国第二。曾多次的北上广浅楼市四大金刚阵营，因为厦门的房价结实和广州房价的快速增长力弱，而演变深上北厦新阵营。

厦门房价走势几何?厦门9月5日重新启动出租汽车政策，停止向三类居民家庭销售建筑面积144平方米以下的新建住房或二手房。10月5日，厦门出租汽车更进一步升级，将出租汽车面积提至180平方米。9月出租汽车落地后，楼市成交价一声下降。

据吉屋后台统计数据，9月厦门144平方米以上大户型沦为成交价主力，政策开始显露出威力。回应，吉屋副总裁邱英杰回应，出租汽车、限贷后，厦门楼市的成交量仍然在低位游走，分析各种原因，一方面全市新房供应严重不足，另一方面购房者从容情绪浓烈。显而易见，出租汽车对于短期楼市降温起着立竿见影的起到，但早已断言厦门楼市转至上行地下通道为时尚早。

供求关系要求价格，在厦门供应紧绷市场需求充沛的市场基本面没显著改向的情况下，价格的构建只是被出租汽车延后了。邱英杰分析道。投资市场需求或向商业地产移往众所周知，厦门房价攀升的背后是库存闻讯，厦门商品住宅库存量可维持7个月的销售。

随着厦门出租汽车等政策的落地，楼市产品结构发生变化，购房门槛提升，撬动房产投资的杠杆增大，转卖可玩性也不会适当减少。从这个意义上说道，短期内，厦门楼市更好将重返房产本身的居住于功能，去投机、去杠杆是关键方向。邱英杰补足道，政府在国庆期间除限购令倒数实施之外，还实时实施了针对商业地产经营、出租的诸多受到影响政策。诱导投机性住宅，提倡经营性商业实体投资的国家意志更进一步反映。

投资型市场需求将不会随着本轮出租汽车政策，向商业地产移往。那么个人投资者要怎么自由选择适合的商铺呢?邱英杰认为，自由选择适合的商铺，首先要选合适经营的商铺，所谓的不出租汽车、不限贷只是商家告诉他你这里的商铺很低廉，你负担得起，但负担得起不代表有价值。不具备优势的运营条件，商家能现实的建构运营价值，才是最重要的。

打个比喻，住宅是并联，设施、教育、地段、交通、景观、价格等因素只需符合一个就不具备销售条件，但商业确实是串联。好的商业资产必须同时合乎以下几点拒绝：1、区域中心，成熟期地段，且不具备持续升级的潜力。

新兴区域的成熟期要一定周期，老街区缺少下降空间。自由选择成熟期且持续上升潜力的区域是优质商业的选用区域。2、交通便捷，通达性强劲。

便利前往，停车位充裕，交通枢纽最佳。3、主力托底，虹吸效应。好的主力店比不上一切，需要通过目的性消费造就区域电子货币。

重庆就有一家店救活整条街的案例。4、填充业态，综合服务。许多消费是逛派生出来的，这是生活方式的一种反映。

我们都告诉目前中国的房地产是赚到快钱的。但随着房地产调控下降到国家意志层面。接下来看项目，一定要理性的重返到房地产的本质。

在这个基础上，商铺的租售比和经营价值是最重要的风险确保。邱英杰坦言，目前厦门最有一点投资者注目的应当是西雅图项目，其初始投资回报率大约为5-8%，符合短周期内资金投入的合理收益。而承托这么低的初始投资回报率的因素众多，从区域来看，西雅图坐落于海沧区杨家金融街，两主干道马青路/沧林路交汇，紧邻着海沧大桥，沦为地标性的建筑;从交通上来看，地铁上盖，区交通枢纽中心，800个专属停车位;从主力店来看，大润发全国仅次于分店入驻，年底开业，五星级成龙影院，十数场明星见面会，驱动岛外周边区域百万人口;从填充业态来看，餐饮、娱乐、KTV、大玩家等综合业态服务符合各类消磨时光市场需求。2年后厦门岛外的住宅销售成本(非售价)大约超过5万元/平方米(按8月土拍电影价格预估)，商铺预计超过6万元/平方米以上，而西雅图项目地铁/交通枢纽中心竣工投入使用、大润发购物中心已成熟期运营，彼时该项目超过第一次资产溢价峰值，为短期投资客的最佳货币解散时期。

目前西雅图的销售均价仅有3.7万/平左右，坚信聪慧的投资者不会在综合考虑到趋势、价值、风险之后作出合适自己的准确的自由选择。邱英杰分析道。

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